Ο εργολάβος ξεπέρασε την προσφορά της ανακαίνισης χωρίς να με ενημερώσει: πρέπει να πληρώσω τις «έξτρα εργασίες»;

Συγγραφέας: Αναστάσιος Ντόζης

Ημερομηνία: 20 Οκτωβρίου 2026

Μια ανακαίνιση μπορεί να ξεκινήσει με μια προσφορά 20.000 ευρώ και να ολοκληρωθεί με απαίτηση 28.000 ή 30.000 ευρώ. Ο εργολάβος επικαλείται ακριβότερα υλικά, απρόβλεπτα προβλήματα και εργασίες που «έπρεπε να γίνουν». Ο ιδιοκτήτης απαντά ότι δεν ενημερώθηκε ούτε ενέκρινε την αύξηση.

Το αν οφείλεται το επιπλέον ποσό δεν κρίνεται μόνο από το ότι οι εργασίες πραγματοποιήθηκαν. Πρέπει να εξεταστούν το περιεχόμενο της αρχικής συμφωνίας, ο τρόπος καθορισμού της αμοιβής και το αν υπήρξε έγκαιρη ενημέρωση και νέα ανάθεση.

Η προσφορά είναι πάντοτε τελική τιμή;

Με τη σύμβαση έργου ο εργολάβος αναλαμβάνει να εκτελέσει ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα και ο ιδιοκτήτης να καταβάλει την αμοιβή. Η αμοιβή μπορεί να έχει συμφωνηθεί κατ’ αποκοπή, ανά μονάδα εργασίας, βάσει προϋπολογισμού ή απολογιστικά, δηλαδή με βάση τα πραγματικά έξοδα και την αμοιβή του εργολάβου. Άρειος Πάγος

Επομένως, δεν έχουν όλες οι «προσφορές» την ίδια νομική σημασία. Άλλο είναι η σταθερή συνολική τιμή για μια πλήρως περιγραφόμενη ανακαίνιση και άλλο μια αρχική εκτίμηση, η οποία εξαρτάται από ποσότητες ή συνθήκες που θα διαπιστωθούν κατά την εκτέλεση.

Η νομολογία δέχεται ότι μια απλή αναφορά σε ένα συνολικό ποσό δεν αποτελεί πάντοτε προϋπολογισμό με τη νομική έννοια. Ένας πραγματικός προϋπολογισμός περιγράφει συνήθως τις εργασίες, τα υλικά, τις ποσότητες και τις επιμέρους τιμές τους. Γι’ αυτό η ακριβής διατύπωση της προσφοράς είναι καθοριστική. Άρειος Πάγος

Πότε δεσμεύει τον εργολάβο η αρχική τιμή;

Αν συμφωνήθηκε κατ’ αποκοπή αμοιβή ή ο εργολάβος εγγυήθηκε ρητά την ακρίβεια του προϋπολογισμού, δεν μπορεί κατά κανόνα να ζητήσει μεγαλύτερη αμοιβή μόνο επειδή υπολόγισε λανθασμένα το κόστος ή επειδή οι εργασίες αποδείχθηκαν ακριβότερες. Η μεταβολή των τιμών των υλικών δεν μεταφέρεται αυτομάτως στον ιδιοκτήτη, εκτός αν υπήρχε σχετικός όρος ή συντρέχει εξαιρετική περίπτωση που δικαιολογεί δικαστική αναπροσαρμογή. Υπουργείο Δικαιοσύνης

Αντίθετα, όταν ο προϋπολογισμός ήταν ενδεικτικός και προκύψει ανάγκη ουσιώδους υπέρβασής του, ο εργολάβος οφείλει να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη χωρίς υπαίτια καθυστέρηση. Αν δεν το κάνει, χάνει κατά το άρθρο 697 ΑΚ την αξίωση για την επιπλέον δαπάνη ή εργασία. Μετά την ενημέρωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφασίσει αν θα συνεχίσει ή αν θα υπαναχωρήσει, καταβάλλοντας την αμοιβή για όσα εκτελέστηκαν έως τότε. Άρειος Πάγος

Πότε οφείλονται οι «έξτρα εργασίες»;

Πρόσθετη αμοιβή μπορεί να οφείλεται όταν ο ιδιοκτήτης ζήτησε εργασίες που δεν περιλαμβάνονταν στην αρχική ανάθεση, όπως διαφορετικά υλικά, αλλαγή διαρρύθμισης ή κατασκευή που αποφασίστηκε στην πορεία.

Δεν αρκεί, όμως, ο εργολάβος να χαρακτηρίσει εκ των υστέρων μια εργασία «έξτρα». Πρέπει να αποδεικνύεται ότι βρισκόταν έξω από το αρχικό αντικείμενο και ότι συμφωνήθηκε η εκτέλεσή της και η σχετική αμοιβή. Σε συμφωνία κατ’ αποκοπή, η νομολογία έχει απορρίψει πρόσθετες απαιτήσεις όταν οι υποτιθέμενες νέες εργασίες ήταν ήδη αναγκαίες για την ολοκλήρωση του συμφωνημένου έργου και δεν υπήρξε χωριστή συμφωνία. Άρειος Πάγος

Η νέα ανάθεση μπορεί να γίνει και προφορικά, καθώς η σύμβαση έργου δεν απαιτεί πάντοτε έγγραφο τύπο. Το πρόβλημα είναι αποδεικτικό. Ένα μήνυμα, ένα email, μια αναλυτική συμπληρωματική προσφορά ή η έγκριση συγκεκριμένου κόστους προστατεύουν και τις δύο πλευρές πολύ περισσότερο από μια αόριστη συζήτηση στο εργοτάξιο. Άρειος Πάγος

Αν παρέλαβα το έργο, αποδέχθηκα και κάθε επιπλέον χρέωση;

Όχι αυτομάτως. Η χρήση ή η παραλαβή της ανακαινισμένης κατοικίας δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι εγκρίθηκε οποιοδήποτε ποσό εμφανίστηκε στον τελικό λογαριασμό.

Μπορούν, όμως, να αξιολογηθούν συνολικά οι τμηματικές πληρωμές, τα μηνύματα, οι αλλαγές που ζήτησε ο ιδιοκτήτης, τα τιμολόγια, η παρουσία επιβλέποντος μηχανικού και η συμπεριφορά των μερών κατά την εκτέλεση. Γι’ αυτό η αμφισβήτηση πρέπει να γίνεται έγκαιρα και εγγράφως. Ο εργολάβος που ζητά πρόσθετη αμοιβή οφείλει να προσδιορίσει τη συμφωνία, τις εργασίες που εκτελέστηκαν και τον τρόπο υπολογισμού της απαίτησής του. Άρειος Πάγος

Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης;

Πριν καταβάλει το αμφισβητούμενο ποσό, πρέπει να ζητήσει:

1. αναλυτική σύγκριση της αρχικής προσφοράς με τον τελικό λογαριασμό,
2. ακριβή περιγραφή κάθε πρόσθετης εργασίας και του χρόνου ανάθεσής της,
3. παραστατικά για υλικά και εργασίες που χρεώνονται απολογιστικά,
4. τεχνική αξιολόγηση από μηχανικό, όταν αμφισβητείται αν οι εργασίες ήταν πράγματι πρόσθετες ή αναγκαίες για το αρχικό έργο.

Δεν είναι ασφαλές να διακοπεί απλώς η συνεργασία χωρίς νομικό έλεγχο. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση πριν από την ολοκλήρωση, αλλά το άρθρο 700 ΑΚ προβλέπει οικονομικές συνέπειες, με αφαίρεση όσων εξοικονόμησε ή απέκτησε ο εργολάβος από τη ματαίωση.

Συμπέρασμα

Ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεούται να πληρώσει κάθε υπέρβαση μόνο επειδή ο εργολάβος την εμφάνισε ως «αναγκαία». Αντίστοιχα, δεν μπορεί να αρνηθεί την αμοιβή για εργασίες που ζήτησε πραγματικά πέρα από την αρχική συμφωνία.

Κρίσιμα είναι η μορφή της προσφοράς, το αρχικό αντικείμενο, η έγκαιρη ενημέρωση και η απόδειξη της νέας ανάθεσης.

Το δικηγορικό μου γραφείο μπορεί να ελέγξει τα συμφωνητικά, τις προσφορές, τις επικοινωνίες και τους λογαριασμούς του έργου και να σας κατευθύνει στις κατάλληλες εξώδικες ή δικαστικές ενέργειες.