Έχτισα σπίτι σε οικόπεδο των πεθερικών μου και χωρίσαμε: σε ποιον ανήκει και τι μπορώ να διεκδικήσω;

Συγγραφέας: Αναστάσιος Ντόζης

Ημερομηνία: 5 Οκτωβρίου 2026

Είναι μια συνηθισμένη οικογενειακή συμφωνία. Οι γονείς του ενός συζύγου διαθέτουν ένα οικόπεδο ή μια οικοδομή και προτείνουν στο ζευγάρι να χτίσει εκεί το σπίτι του ή να προσθέσει έναν ακόμη όροφο. Οι σύζυγοι πληρώνουν τα υλικά και τα συνεργεία, ενδεχομένως λαμβάνουν στεγαστικό δάνειο και εγκαθίστανται στην κατοικία χωρίς να θεωρούν αναγκαία κάποια ιδιαίτερη συμβολαιογραφική πράξη.

Όταν, όμως, η σχέση διακοπεί, εκείνος που έχει καταβάλει σημαντικά χρηματικά ποσά μπορεί να διαπιστώσει ότι δεν έχει κανένα ποσοστό κυριότητας στο ακίνητο.

Το γεγονός ότι κάποιος χρηματοδότησε την κατασκευή δεν σημαίνει ότι έγινε αυτομάτως ιδιοκτήτης. Δεν σημαίνει, όμως, και ότι χάνει πάντοτε όσα διέθεσε.

Σε ποιον ανήκει το σπίτι;

Κατά τα άρθρα 953 και 954 του Αστικού Κώδικα, όσα έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος, και ιδίως τα οικοδομήματα, αποτελούν συστατικά του ακινήτου. Ένα συστατικό δεν μπορεί, κατά κανόνα, να αποτελεί χωριστό αντικείμενο κυριότητας από το κύριο πράγμα.

Πιο απλά, το κτίσμα ακολουθεί την κυριότητα του οικοπέδου. Αν το οικόπεδο ανήκει στους γονείς του ενός συζύγου, η κατοικία που ανεγέρθηκε επάνω του ανήκει καταρχήν στους ίδιους, ακόμη και αν τα έξοδα κατασκευής καταβλήθηκαν εξ ολοκλήρου από το ζευγάρι ή από τον άλλο σύζυγο. Αν το οικόπεδο ανήκει και στους δύο γονείς κατά ποσοστά εξ αδιαιρέτου, η κυριότητα του κτίσματος ακολουθεί, κατά κανόνα, τα αντίστοιχα ποσοστά τους.

Επομένως, η καταβολή των χρημάτων δεν δημιουργεί από μόνη της ποσοστό κυριότητας. Άλλο είναι το ποιος πλήρωσε για να ανεγερθεί το σπίτι και άλλο το ποιος είναι κύριος του οικοπέδου.

Πότε μπορεί να ανήκει ο όροφος ή το σπίτι στο ζευγάρι;

Η απάντηση αλλάζει αν, πριν ή κατά τη διάρκεια της κατασκευής, έγινε συμβολαιογραφική μεταβίβαση:

• ποσοστού εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου,
• συγκεκριμένης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας,
• ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου.

Η νομοθεσία επιτρέπει, υπό τις κατάλληλες προϋποθέσεις, τη χωριστή κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα. Αυτό, όμως, δεν προκύπτει απλώς επειδή κατασκευάστηκε ένας επάνω όροφος και χρησιμοποιείται αποκλειστικά από το ζευγάρι. Απαιτούνται η κατάλληλη συμβολαιογραφική πράξη και η νόμιμη καταχώρισή της.

Για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου απαιτούνται συμφωνία με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχώριση του τίτλου στα οικεία βιβλία ή στο Κτηματολόγιο. Χωρίς αυτές τις διατυπώσεις δεν αποκτάται κυριότητα μόνο και μόνο επειδή κάποιος χρηματοδότησε, κατασκεύασε ή κατοίκησε στο ακίνητο. Άρειος Πάγος.

Η οικοδομική άδεια, η σύνδεση του ηλεκτρικού ρεύματος, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας ή η αναγραφή της κατοικίας σε φορολογικές δηλώσεις μπορούν να λειτουργήσουν ως αποδεικτικά στοιχεία για ορισμένα πραγματικά περιστατικά. Δεν υποκαθιστούν, όμως, τον συμβολαιογραφικό τίτλο κυριότητας.

Τι ισχύει όταν είχε δοθεί η υπόσχεση ότι «ο επάνω όροφος θα είναι δικός σας»;

Στις οικογενειακές σχέσεις οι συμφωνίες γίνονται συχνά προφορικά. Οι γονείς μπορεί να έχουν διαβεβαιώσει το ζευγάρι ότι μετά την ολοκλήρωση της οικοδομής θα του μεταβιβάσουν τον όροφο ή το αντίστοιχο ποσοστό του οικοπέδου.

Η προφορική αυτή υπόσχεση δεν αρκεί για να μεταβιβάσει την κυριότητα του ακινήτου. Μπορεί, όμως, να έχει σημασία για να εξακριβωθεί για ποιον λόγο δαπανήθηκαν τα χρήματα.

Το άρθρο 904 του Αστικού Κώδικα προβλέπει υποχρέωση απόδοσης της ωφέλειας όταν κάποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου. Στις σχετικές περιπτώσεις περιλαμβάνεται και η παροχή που έγινε για έναν σκοπό ο οποίος τελικά δεν πραγματοποιήθηκε. Επομένως, τα μηνύματα, οι οικογενειακές συζητήσεις, οι μαρτυρίες και η συμπεριφορά των μερών μπορούν να αποδειχθούν κρίσιμα για να κριθεί αν τα χρήματα δόθηκαν ως δωρεά ή επειδή είχε συμφωνηθεί μια μελλοντική μεταβίβαση που δεν έγινε ποτέ.

Δεν οδηγεί, πάντως, κάθε ανεκπλήρωτη οικογενειακή υπόσχεση στο ίδιο αποτέλεσμα. Πρέπει να εξετάζεται η ακριβής συμφωνία, ο σκοπός των καταβολών και το αν οι ιδιοκτήτες είχαν αναλάβει υποχρέωση επιστροφής χρημάτων ή μεταβίβασης του ακινήτου.

Μπορώ να ζητήσω τα χρήματα που δαπάνησα;

Εφόσον τα χρήματα και τα υλικά χρησιμοποιήθηκαν για την ανέγερση οικοδομής σε ξένο οικόπεδο, μπορεί να εξεταστεί αξίωση από αδικαιολόγητο πλουτισμό κατά του κυρίου του ακινήτου.

Ο Άρειος Πάγος έχει δεχθεί ότι εκείνος που χρησιμοποίησε δικά του υλικά για την ανέγερση οικοδομής σε ακίνητο άλλου μπορεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να στραφεί κατά του προσώπου που ήταν κύριος του ακινήτου κατά τον χρόνο της ένωσης των υλικών με αυτό. Επειδή τα υλικά έγιναν συστατικά της οικοδομής και δεν μπορούν να επιστραφούν αυτούσια, η αξίωση έχει χρηματικό χαρακτήρα. Άρειος Πάγος.

Αυτό δεν σημαίνει ότι επιδικάζεται αυτομάτως κάθε ποσό που εμφανίζεται σε αποδείξεις ή τραπεζικές κινήσεις. Ούτε ότι ο δικαιούχος αποκτά ποσοστό επί της σημερινής εμπορικής αξίας του ακινήτου.

Το δικαστήριο εξετάζει ποια ήταν η πραγματική ωφέλεια του ιδιοκτήτη, πότε επήλθε και ποια ποσά αποδεικνύεται ότι συνδέονται με την κατασκευή. Η νομολογία διακρίνει επίσης την αξία των υλικών που ενσωματώθηκαν στο ακίνητο από την προσωπική εργασία εκείνου που συνέβαλε στην οικοδομή. Η προσωπική εργασία ή άλλες υπηρεσίες δεν αποτιμώνται αυτομάτως με τον ίδιο τρόπο στο πλαίσιο της ειδικής αξίωσης του άρθρου 1063 ΑΚ και μπορεί να χρειάζονται διαφορετική νομική θεμελίωση. Άρειος Πάγος.

Αν υπήρχε συμφωνία δανείου, υποχρέωση επιστροφής των χρημάτων ή άλλη σύμβαση, η αξίωση μπορεί να στηρίζεται πρωτίστως σε αυτήν. Αντίθετα, αν αποδειχθεί ότι τα ποσά δόθηκαν συνειδητά ως δωρεά ή οριστική οικογενειακή παροχή, η αναζήτησή τους γίνεται δυσκολότερη.

Εφαρμόζεται η αξίωση συμμετοχής στα αποκτήματα;

Η αξίωση συμμετοχής στα αποκτήματα του άρθρου 1400 ΑΚ αφορά την αύξηση της περιουσίας του ενός συζύγου με τη συμβολή του άλλου.

Αν το οικόπεδο και η οικοδομή παρέμειναν στην κυριότητα των γονέων, η περιουσία που αυξήθηκε είναι καταρχήν η δική τους και όχι η περιουσία του συζύγου. Για τον λόγο αυτό, το τεκμήριο του ενός τρίτου δεν εφαρμόζεται αυτομάτως στα χρήματα που διατέθηκαν για ακίνητο των πεθερικών.

Διαφορετική μπορεί να είναι η περίπτωση κατά την οποία ο σύζυγος απέκτησε ποσοστό του ακινήτου, οριζόντια ιδιοκτησία ή άλλο περιουσιακό δικαίωμα. Τότε πρέπει να εξεταστεί αν και κατά πόσο η συμβολή του άλλου συζύγου αύξησε τη δική του περιουσία.

Σε κάθε περίπτωση, το ένα τρίτο δεν σημαίνει ότι μετά το διαζύγιο ο ένας σύζυγος αποκτά αυτομάτως το ένα τρίτο του συγκεκριμένου σπιτιού. Πρόκειται για μαχητό τεκμήριο συμβολής στην αύξηση της συνολικής περιουσίας του άλλου συζύγου και η σχετική αξίωση είναι κατά κανόνα χρηματική. Άρειος Πάγος.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στις προθεσμίες. Η αξίωση συμμετοχής στα αποκτήματα παραγράφεται δύο χρόνια μετά τη λύση ή την ακύρωση του γάμου.

Κατά ποιου πρέπει να στραφεί η αξίωση;

Αυτό είναι συχνά το κρισιμότερο ζήτημα.

Αν το ακίνητο ανήκε στους γονείς του άλλου συζύγου και εκείνοι απέκτησαν την ωφέλεια από την κατασκευή, η αξίωση από αδικαιολόγητο πλουτισμό εξετάζεται κατά των ιδιοκτητών του ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο.

Αν, όμως, τα χρήματα παραδόθηκαν στον πρώην σύζυγο ως δάνειο, αν εκείνος ανέλαβε να τα επιστρέψει ή αν κράτησε μέρος τους χωρίς να τα διαθέσει στην οικοδομή, μπορεί να υπάρχει διαφορετική αξίωση εναντίον του. Σε ορισμένες υποθέσεις είναι πιθανό να υπάρχουν αξιώσεις κατά περισσότερων προσώπων, αλλά με διαφορετική νομική και πραγματική βάση.

Δεν αρκεί, επομένως, να αποδειχθεί ότι καταβλήθηκαν χρήματα. Πρέπει να εξακριβωθεί ποιος τα έλαβε, ποιος ωφελήθηκε και με ποια συμφωνία πραγματοποιήθηκε κάθε καταβολή.

Ποια αποδεικτικά στοιχεία είναι απαραίτητα;

Πριν από οποιαδήποτε εξώδικη ή δικαστική ενέργεια πρέπει να συγκεντρωθούν:

• οι τίτλοι ιδιοκτησίας και τα κτηματολογικά στοιχεία του οικοπέδου,
• η οικοδομική άδεια, τα σχέδια και τα στοιχεία των εργασιών,
• οι τραπεζικές κινήσεις, τα δάνεια και οι αποδείξεις πληρωμής,
• τα τιμολόγια υλικών και συνεργείων,
• τα μηνύματα ή άλλα στοιχεία από τα οποία προκύπτουν οι συμφωνίες των μερών,
• καθώς και τα στοιχεία που αποδεικνύουν πότε άρχισε και πότε ολοκληρώθηκε η κατασκευή.

Σημαντική μπορεί να είναι και η τεχνική εκτίμηση μηχανικού ως προς τις εργασίες που πραγματοποιήθηκαν και την οικονομική επίδρασή τους στο ακίνητο.

Ένα τιμολόγιο στο όνομα κάποιου αποδεικνύει ότι εκείνος εμφανίζεται ως αγοραστής των υλικών. Δεν αποδεικνύει από μόνο του ότι απέκτησε την κυριότητα του σπιτιού. Αντίστοιχα, οι καταβολές με μετρητά χωρίς αποδείξεις ή άλλα στοιχεία είναι συνήθως δυσκολότερο να αποδειχθούν.

Υπάρχει προθεσμία για τη διεκδίκηση;

Η ειδική αξίωση από τα άρθρα 1063 και 904 ΑΚ υπόκειται, κατά τη νομολογία, σε εικοσαετή παραγραφή, με αφετηρία που συνδέεται με τον χρόνο κατά τον οποίο επήλθε ο πλουτισμός. Η διαπίστωση του ακριβούς χρόνου δεν είναι πάντοτε απλή, ιδίως όταν η οικοδομή κατασκευάστηκε σταδιακά ή υπήρχαν αμφισβητήσεις ως προς την κυριότητα του ακινήτου. Άρειος Πάγος.

Αν η απαίτηση στηρίζεται σε δάνειο, σύμβαση, συμμετοχή στα αποκτήματα ή διαφορετική αιτία, μπορεί να ισχύουν άλλες προθεσμίες. Γι’ αυτό δεν είναι ασφαλές να αναβάλλεται η εξέταση της υπόθεσης με την πεποίθηση ότι υπάρχει σε κάθε περίπτωση άφθονος χρόνος.

Συμπέρασμα

Όποιος χρηματοδότησε την ανέγερση κατοικίας σε οικόπεδο των πεθερικών του δεν γίνεται αυτομάτως ιδιοκτήτης του σπιτιού. Κατά κανόνα, το κτίσμα ακολουθεί την κυριότητα του οικοπέδου, εκτός αν έχει προηγηθεί έγκυρη συμβολαιογραφική και κτηματολογική ρύθμιση.

Αυτό δεν σημαίνει ότι εκείνος που κατέβαλε τα χρήματα παραμένει πάντοτε χωρίς προστασία. Μπορεί, ανάλογα με τις συμφωνίες, τις πληρωμές και το πρόσωπο που ωφελήθηκε, να υπάρχουν αξιώσεις από σύμβαση, αδικαιολόγητο πλουτισμό ή, σε διαφορετικές πραγματικές συνθήκες, συμμετοχή στα αποκτήματα.

Το αποτέλεσμα εξαρτάται από τους τίτλους του ακινήτου, τον σκοπό για τον οποίο δόθηκαν τα χρήματα και κυρίως από τα αποδεικτικά στοιχεία που έχουν διατηρηθεί.

Το δικηγορικό μου γραφείο μπορεί να ελέγξει τους τίτλους ιδιοκτησίας, τις οικονομικές καταβολές και τις συμφωνίες των μερών και να σας κατευθύνει ως προς τις κατάλληλες εξώδικες ή δικαστικές ενέργειες.