Έδωσα την ψιλή κυριότητα στο παιδί μου και κράτησα την επικαρπία: ποιος αποφασίζει για το ακίνητο;

Συγγραφέας: Αναστάσιος Ντόζης

Ημερομηνία: 8 Σεπτεμβρίου 2026

Είναι πολύ συνηθισμένο ένας γονέας να μεταβιβάζει με γονική παροχή στο παιδί του την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου και να διατηρεί για τον εαυτό του την επικαρπία. Με τον τρόπο αυτό ρυθμίζει από νωρίς ένα περιουσιακό ζήτημα, χωρίς να χάνει τη δυνατότητα να κατοικεί στο ακίνητο ή να εισπράττει τα μισθώματά του.

Η επιλογή αυτή δημιουργεί συχνά παρανοήσεις. Ο γονέας θεωρεί ότι, επειδή κράτησε την επικαρπία, εξακολουθεί να αποφασίζει για ολόκληρο το ακίνητο. Το παιδί, από την άλλη πλευρά, μπορεί να πιστεύει ότι, επειδή το ακίνητο «γράφτηκε» στο όνομά του, μπορεί να το χρησιμοποιήσει ή να το πουλήσει ελεύθερα.

Στην πραγματικότητα, ο καθένας έχει διαφορετικό εμπράγματο δικαίωμα, με διαφορετικές εξουσίες και περιορισμούς.

Τι σημαίνουν επικαρπία και ψιλή κυριότητα;

Κατά το άρθρο 1142 του Αστικού Κώδικα, ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας ακέραιη την ουσία του. Πιο απλά, ο γονέας που έχει την επικαρπία μπορεί να κατοικεί στο ακίνητο, να το εκμισθώνει και να εισπράττει τα μισθώματα.

Το παιδί αποκτά την ψιλή κυριότητα. Είναι κύριος του ακινήτου, αλλά η κυριότητά του παραμένει περιορισμένη όσο υπάρχει η επικαρπία. Δεν πρόκειται για συγκυριότητα κατά ποσοστό, σαν να ανήκει το μισό ακίνητο στον γονέα και το άλλο μισό στο παιδί. Η χρήση και η κάρπωση ανήκουν στον επικαρπωτή, ενώ η ψιλή κυριότητα ανήκει στο παιδί.

Για να δημιουργηθεί έγκυρα αυτή η κατάσταση σε ακίνητο, απαιτούνται συμβολαιογραφική πράξη και η νόμιμη καταχώρισή της. Μια προφορική συμφωνία ή η απλή παράδοση του ακινήτου δεν αρκούν. (Υπουργείο Δικαιοσύνης)

Ποιος μπορεί να χρησιμοποιήσει ή να νοικιάσει το ακίνητο;

Όσο διαρκεί η επικαρπία, ο γονέας έχει κατά κανόνα τη χρήση και την οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου. Το παιδί δεν μπορεί χωρίς τη συναίνεσή του να εγκατασταθεί σε αυτό, να το εκμισθώσει ή να εισπράττει τα μισθώματα. Πρέπει βέβαια να ελέγχεται και το συμβόλαιο, διότι ενδέχεται να περιέχει ειδικότερους όρους.

Ο επικαρπωτής δεν μπορεί, όμως, να ενεργεί σαν να μην υπάρχει ψιλός κύριος. Οφείλει να διατηρεί τον οικονομικό προορισμό του ακινήτου, να το χρησιμοποιεί με επιμέλεια και να μην προκαλεί ουσιώδεις μεταβολές ή φθορές. Κατά κανόνα βαρύνεται και με τις δαπάνες της συνήθους συντήρησής του. (Υπουργείο Δικαιοσύνης)

Μπορεί κάποιος από τους δύο να πουλήσει το ακίνητο;

Το παιδί μπορεί κατά κανόνα να μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα σε τρίτο. Ο αγοραστής, όμως, θα αποκτήσει μόνο αυτό το δικαίωμα και θα πρέπει να ανεχθεί την επικαρπία του γονέα για όσο αυτή διαρκεί.

Αντίστοιχα, ο γονέας δεν μπορεί μόνος του να πουλήσει την πλήρη κυριότητα, διότι αυτή δεν του ανήκει. Διαθέτει την επικαρπία και όχι την ψιλή κυριότητα.

Για να πωληθεί το ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα όσο υπάρχει η επικαρπία, απαιτείται συνήθως η σύμπραξη γονέα και παιδιού στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη. Καθένας διαθέτει το δικό του δικαίωμα, ώστε ο αγοραστής να αποκτήσει τελικά το ακίνητο ελεύθερο από την επικαρπία. (Άρειος Πάγος)

Η διατήρηση της επικαρπίας δεν επιτρέπει επίσης στον γονέα να «πάρει πίσω» μονομερώς την ψιλή κυριότητα επειδή άλλαξε γνώμη ή επειδή διαταράχθηκαν οι σχέσεις του με το παιδί. Η γονική παροχή έχει ήδη ολοκληρωθεί και η επικαρπία, από μόνη της, δεν δημιουργεί δικαίωμα μονομερούς επαναμεταβίβασης του ακινήτου. Οποιαδήποτε ανατροπή της αρχικής μεταβίβασης πρέπει να στηρίζεται σε διαφορετική νόμιμη βάση και να εξετάζεται αυτοτελώς.

Μπορεί το παιδί να γίνει πλήρης κύριος όσο ζει ο γονέας;

Μπορεί. Η επικαρπία αποσβήνεται όταν ενωθεί με την κυριότητα στο ίδιο πρόσωπο, ενώ ο επικαρπωτής μπορεί να παραιτηθεί από αυτήν.

Στα ακίνητα η παραίτηση δεν γίνεται με μια απλή προφορική ή ιδιωτική δήλωση. Απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, κοινοποίηση προς τον κύριο και η προβλεπόμενη καταχώριση.

Με την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διατυπώσεων, η κυριότητα του παιδιού αποκτά πλήρες περιεχόμενο. Νομικά, η επικαρπία δεν «περνά» στο παιδί ως νέο αυτοτελές δικαίωμα. Αποσβήνεται και παύει πλέον να περιορίζει την κυριότητά του. (Υπουργείο Δικαιοσύνης)

Πριν από μια τέτοια ενέργεια πρέπει να ελέγχονται τόσο το αρχικό συμβόλαιο όσο και οι φορολογικές συνέπειες της πράξης, καθώς η φορολογική μεταχείριση της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας εξαρτάται από τον τρόπο και τον χρόνο με τον οποίο επέρχεται η συνένωσή τους. (ΑΑΔΕ)

Τι γίνεται αν πεθάνει πρώτος ο γονέας;

Κατά τον γενικό κανόνα του άρθρου 1167 του Αστικού Κώδικα, η επικαρπία αποσβήνεται με τον θάνατο του επικαρπωτή, εκτός αν έχει οριστεί διαφορετικά.

Αν πεθάνει πρώτος ο γονέας και το παιδί εξακολουθεί να έχει την ψιλή κυριότητα, γίνεται πλήρης κύριος. Δεν κληρονομεί την επικαρπία από τον γονέα. Η κυριότητά του αποκτά πλήρες περιεχόμενο, επειδή έπαψε να υπάρχει το δικαίωμα που την περιόριζε.

Το ίδιο ισχύει και όταν η ψιλή κυριότητα έχει στο μεταξύ μεταβιβαστεί σε άλλο πρόσωπο. Η επικαρπία συνενώνεται με την ψιλή κυριότητα εκείνου που είναι ψιλός κύριος κατά τον χρόνο κατά τον οποίο αυτή αποσβήνεται. (Υπουργείο Δικαιοσύνης)

Τι γίνεται αν πεθάνει πρώτο το παιδί;

Αν πεθάνει πρώτο το παιδί, η ψιλή κυριότητα δεν επιστρέφει αυτομάτως στον γονέα. Εισέρχεται στην κληρονομία του παιδιού και περνά στους κληρονόμους του, σύμφωνα με τη διαθήκη του ή τις διατάξεις της εξ αδιαθέτου διαδοχής.

Η επικαρπία του γονέα εξακολουθεί κατά κανόνα να υπάρχει και, όταν αργότερα αποσβεστεί, πλήρεις κύριοι γίνονται όσοι έχουν τότε την ψιλή κυριότητα.

Αν ο γονέας είναι και ο ίδιος κληρονόμος του παιδιού και αποκτήσει ποσοστό της ψιλής κυριότητας, το αποτέλεσμα ως προς το συγκεκριμένο ποσοστό χρειάζεται ιδιαίτερη εξέταση, επειδή μπορεί να επέλθει συνένωση της επικαρπίας και της κυριότητας στο ίδιο πρόσωπο.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται επίσης όταν η επικαρπία έχει παρακρατηθεί υπέρ και των δύο γονέων, όταν υπάρχει ειδικός όρος υπέρ εκείνου που θα επιζήσει ή όταν το συμβόλαιο περιλαμβάνει άλλες ιδιαίτερες ρυθμίσεις. Στις περιπτώσεις αυτές δεν αρκεί μια γενική απάντηση, αλλά πρέπει να εξεταστεί η ακριβής διατύπωση του τίτλου.

Συμπέρασμα

Ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος δεν είναι δύο συγκύριοι που αποφασίζουν για όλα από κοινού. Ο καθένας έχει συγκεκριμένες εξουσίες, αλλά και συγκεκριμένους περιορισμούς.

Ο γονέας που έχει την επικαρπία μπορεί κατά κανόνα να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται το ακίνητο. Το παιδί έχει την ψιλή κυριότητα, μπορεί να τη μεταβιβάσει, αλλά δεν μπορεί να παραμερίσει τα δικαιώματα του επικαρπωτή. Για την πώληση της πλήρους κυριότητας απαιτείται συνήθως η συνεργασία και των δύο.

Πριν από τη γονική παροχή, την πώληση, την παραίτηση από την επικαρπία ή οποιαδήποτε άλλη μεταβολή, είναι αναγκαίο να εξετάζονται το συμβόλαιο, οι τίτλοι του ακινήτου, οι πραγματικές ανάγκες της οικογένειας και οι συνέπειες κάθε επιλογής.

Το δικηγορικό μου γραφείο μπορεί να ελέγξει τους τίτλους και τους όρους της συμβολαιογραφικής πράξης και να σας κατευθύνει στις ενέργειες που απαιτούνται, ώστε να περιοριστεί ο κίνδυνος μελλοντικών περιουσιακών ή οικογενειακών διαφορών.